수도권 신규 주택 분양을 촉진하기 위해 상한제가 적용되는 아파트 분양가에 정비사업 이주비 대출 이자와 상가 세입자 영업손실 보상비 및 조합 운영비 등이 추가로 반영된다.

또한 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정하고 주택도시보증공사(이하 HUG) 고분양가 심사의 심사 기준과 배점 등은 모두 공개해 투명성을 높인다.

이 같은 분양가 상한제 개편으로 새 아파트의 분양가는 현재보다 1.5∼4.0% 인상될 것으로 분석됐다.

국토교통부(이하 국토부)는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다.

분양가 상한제 개편은 윤석열 대통령의 대선 공약이자 대통령직인수위원회가 선정한 국정 과제로 당초 하반기 발표될 예정이었으나 서울 등 주요 지역의 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미루면서 도심의 신규 주택 공급이 막히고 있다는 분석이 나오자 발표 시기를 앞당겼다.

국토부 관계자는 "앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영하기로 했다"고 전했다. 

정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 발생하는데 현행 분양가 상한제가 이를 제대로 반영하지 못하면서 부작용이 드러나자 사업 추진 과정에서 발생하는 필수적인 비용은 합리적으로 반영키로 한 것이다.

분양가 상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정을 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보태 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양토록 한 제도로 보통 분양가는 주변 시세의 80% 이내에서 책정된다.

국토부는 또 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비의 경우 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 수시 고시가 가능하도록 했다.

기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이지만 고시 후 3개월이 지난 시점에 철근·레미콘 등 주요 자재의 가격이 15% 이상 변동된 때에는 이를 반영해 다시 고시할 수 있다.

국토부는 우선 현재 주요 자재로 선정된 4개 품목(레미콘·철근·PHC 파일·동관)을 공법 변화와 사용 빈도 등을 고려해 5개(레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)로 개편한다.

아울러 기본형 건축비 상승률 산정 방식도 개선해 최근 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률의 합이 15% 이상이거나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우에는 기본형 건축비를 재산정해 고시할 수 있도록 했다.

일례로 철근값이 10% 오르고 레미콘값이 14% 오른 경우 현재는 기본형 건축비 인상이 불가능하지만 앞으로는 가능해진다.

국토부는 이와 함께 민간택지의 택지비 산정에 관한 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설하기로 했다.

그간 부동산원이 단독으로 심사를 진행하면서 '깜깜이 심사' 논란이 제기돼 온 만큼 검증위원회를 통해 택지비 검증을 투명화하는 동시에 심사 결과에 대한 국민적 신뢰도를 높이겠다는 취지다.

국토부는 이밖에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 시 '자재비 가산제도'를 신설해 자잿값 급등에 대응키로 했다.

현행 고분양가 심사 제도는 신규 단지 분양가격을 심사할 때 인근 단지의 시세를 기준으로 산정하는데 자잿값 등 원가 요인을 제대로 반영하지 못하는 한계가 있었다.

앞으로는 자잿값이 단기 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영한다. 자재비 가산비율은 최신 건축비 상승분에서 최근 3년 평균 건축비 상승분을 뺀 뒤 분양가의 통상 건축비 비율인 40%를 곱하는 방식으로 산정한다.

HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'의 기준은 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경된다.

아울러 고분양가 심사의 평가 기준과 배점도 모두 공개해 예측 가능성을 높이기로 했다. 심사 결과에 이의가 있는 경우 결과 통보 7일 안에 이의신청을 할 수 있도록 했다.

국토부는 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다고 밝혔다. 이는 최근 자잿값 상승을 반영해 기본형 건축비가 인상된 것을 전제로 한 것이다.

HUG 고분양가 심사제 개선을 통해서는 0.5%의 분양가 상승효과가 예상됐다.

여기에다 최근 자잿값 상승분(0.5%)을 반영하면 분양가는 1.0% 수준으로 상승할 것으로 예상되며 이번에 개편된 분양가 상한제는 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다.

사진= 서울 강남구의 한 공인중개사 사무소 앞