부동산 경기가 얼어붙은 가운데 직전 거래보다 수억원 낮은 직거래 비중이 높아지고 있다.
중개수수료를 아끼기 위한 자구책이기도 하지만 일각에서는 직거래를 가장한 꼼수 증여가 이뤄지고 있다는 지적도 나오고 있다.
특히 시세 대비 수억원 낮은 가격과 심지어 반값에 직거래가 성사되는 일도 속속 나오는 것이다.
29일 국토교통부(이하 국토부) 실거래가격 공개시스템 자료에 따르면 전날 기준 서울의 최근 3개월(6~8월) 직거래 비중은 8.2%에서 11.5%, 13.3%로 3개월 연속 증가 추세다.
거래일이 남은 9월은 16.8%로 집계됐고 8월, 9월은 신고기한이 남아 거래내역이 전부 반영되지 않았지만 비중 측면에서 증가세가 가팔랐다.
직거래란 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 곧바로 거래하는 것이다.
중개수수료를 절감하기 위해 직거래를 택하기도 하지만 가족이나 친인척 등 특수관계에서 양도의 탈을 쓴 편법 증여 수단으로 이용하기도 한다.
시세보다 싸게 매매하는 형식으로 세금을 줄이는 것이며 직거래를 '절세 증여'의 기회로 삼는단 것이다.
여기에 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제까지 맞물리며 증여 대신 직거래를 택하는 일이 늘고 있다는 분석이 나온다.
증여는 최대 50%의 세율이 적용되지만 다주택자 양도세 중과 배제로 양도는 최고 45%의 기본세율이 적용된다.
취득세도 가족 간 증여는 12%, 양도로 인한 취득세는 1주택자 1~3% 수준이며 세금을 아끼기 위한 편법 증여 직거래의 경우 중개거래 시세보다 훨씬 낮게 거래되는 일이 종종 포착된다.
서울시 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용면적 84.98㎡(20층)는 이달 26일 13억8000만원에 직거래로 팔렸다.
지난해 9월 신고가인 23억7000만원(18층)에 거래된 매물과 비교하면 약 10억원 낮은 값이다. 직전 거래(20억2000만원·8층)보다도 6억4000만원 싸다.
현재 같은 면적 매물들의 호가는 20억~22억원 사이다.
특수관계인 매매에서 통상 용인되는 범위로 알려진 '시가 대비 3억원 차' 범주에 든 거래도 다수 나왔다.
서울 강서구 내발산동 마곡수명산파크7단지 전용 84.82㎡(9층)은 지난 7일 7억원에 직거래됐고 직전 최고가인 9억9000만원과 비교하면 2억9000만원 차이다.
또한 성북구 하월곡동 래미안월곡 전용 59.75㎡(6층)도 신고가인 8억9200만원과 약 3억원 차이인 6억원에 지난 8일 직거래가 성사됐다.
하지만 업계 관계자들은 세법상 특수관계인 사이에서 법정 기준금액 범위를 벗어나는 가격에 거래가 이뤄지는 경우 증여세가 과세될 수 있다고 경고한다.
기준금액은 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액이며 예컨대 시가 15억원 아파트의 경우 기준금액은 3억원으로 12억원 이하로 양도하는 경우 증여세가 과세될 수 있단 것이다.
여기에 소득세법상 시가와 양도가액의 차액이 법정 기준금액을 넘으면 양도세 회피를 위해 가격을 낮춘 것으로 보고 시가대로 양도세가 부과된다.
여기서 법정 기준금액은 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액을 말하며 세무업계 관계자는 "허위 신고가 드러나면 원래 냈어야 하는 세금의 40%까지 추가되는 과소 신고 가산세까지 부과될 수 있다"고 언급했다.
사진= 서울 아파트 단지 모습 / 출처= 포토뉴스
